Andamento del Tasso di Insolvenza nei Mutui Multifamiliari (Freddie Mac)

Fonte: Bloomberg – DLQAFREM Index (Freddie Mac Serious Delinquency Rate)
Dati aggiornati al: 31 gennaio 2025
Valore attuale: 0,42%

1. Definizione dell’indicatore

Il Serious Delinquency Rate misura la quota percentuale di mutui che presentano ritardi nei pagamenti superiori ai 90 giorni o che sono in stato di pre-foreclosure. Nel caso del DLQAFREM, l’indicatore è specifico per il comparto multifamiliare garantito da Freddie Mac (uno dei principali enti di garanzia del mercato secondario dei mutui negli USA).

2. Analisi Storica dell’Andamento (2003–2025)

Fasi principali:

Periodo	Andamento	Cause principali
2003–2007	Livelli molto bassi (0–0,05%)	Crescita economica, politiche di credito espansive
2008–2012	Impennata (>0,30%)	Crisi finanziaria e immobiliare (subprime)
2013–2019	Rientro ai minimi (<0,05%)	Ripresa ciclica e stretta regolatoria (post Dodd-Frank)
2020–2021	Aumento moderato (~0,12%)	COVID-19, moratorie e forbearance
2022–2025	Impennata fino a 0,42%	Inasprimento monetario, compressione dei margini, aumento vacanza e costi operativi

Nota: Il valore attuale (0,42%) è il più alto dell’intera serie storica.

3. Cause dell’aumento recente (2022–2025)

a. Politica monetaria restrittiva

I tassi d’interesse elevati (Fed Funds sopra il 5%) hanno aumentato i costi di finanziamento.
Difficoltà di rifinanziamento per immobili multifamiliari con scadenze 2023–2025.

b. Pressione su redditività e cash flow

Vacancy rate in aumento in alcuni mercati urbani.
Rallentamento degli affitti e minor potere di pricing.
Costi operativi (energia, tasse, assicurazioni) in forte aumento.

c. Difficoltà di roll-over del debito

Molti progetti finanziati tra il 2018–2021 con tassi variabili si trovano ora in tensione finanziaria.

d. Riduzione del valore degli asset (cap rate in aumento)

Repricing degli immobili multifamiliari, specialmente in mercati ad alta crescita (es. Sunbelt, West Coast).
In alcuni casi, il Loan-to-Value supera il 100% dopo la revisione al ribasso del valore.

4. Implicazioni macro e settoriali

Rischio sistemico contenuto, ma in aumento

Il multifamily rappresenta una parte importante del portafoglio CRE (Commercial Real Estate), ma meno rischiosa dell’ufficio (office).
Rischio di "contagio" su:
- REIT quotati con esposizione multifamily
- Banche locali con alta concentrazione CRE
- Soggetti con debito ponte a tasso variabile (bridge loans)

Freddie Mac e Fannie Mae:

Maggiore probabilità di restrizioni al credito e criteri più selettivi in fase di underwriting.

5. Impatti operativi per professionisti del credito e consulenti

Per promotori e consulenti finanziari:

Valutare l’esposizione dei clienti a strumenti legati al multifamily (fondi immobiliari, REIT, fondi alternativi).
Ridurre l’allocazione in aree geografiche con alto rischio di compressione del cash flow.
Favorire strategie a bassa leva o a tasso fisso.

Per chi lavora nel credito:

Rafforzare il monitoraggio dei covenant (DSCR, LTV).
Predisporre scenari di stress per portafogli multifamily.
Esplorare opportunità su asset in difficoltà, ma in mercati resilienti.

6. Outlook 2025–2026

Se i tassi rimangono elevati o se l’economia rallenta, il DLQAFREM potrebbe superare lo 0,50%, avvicinandosi a soglie di allarme per gli investitori istituzionali.
Tuttavia, in caso di taglio dei tassi o interventi regolatori (programmi di supporto), il tasso potrebbe stabilizzarsi.

Conclusione

L’impennata del Serious Delinquency Rate multifamiliare è un segnale chiaro di stress crescente nel mercato immobiliare commerciale USA. Non rappresenta ancora un rischio sistemico, ma richiede attenzione selettiva, gestione prudente del rischio di credito e aggiornamento delle strategie di investimento.

Economia

martedì, aprile 08, 2025