Andamento del Tasso di Insolvenza nei Mutui Multifamiliari (Freddie Mac)

Fonte: Bloomberg – DLQAFREM Index (Freddie Mac Serious Delinquency Rate)
Dati aggiornati al: 31 gennaio 2025
Valore attuale: 0,42%

1. Definizione dell’indicatore

Il Serious Delinquency Rate misura la quota percentuale di mutui che presentano ritardi nei pagamenti superiori ai 90 giorni o che sono in stato di pre-foreclosure. Nel caso del DLQAFREM, l’indicatore è specifico per il comparto multifamiliare garantito da Freddie Mac (uno dei principali enti di garanzia del mercato secondario dei mutui negli USA).

2. Analisi Storica dell’Andamento (2003–2025)

Fasi principali:

Periodo	Andamento	Cause principali
2003–2007	Livelli molto bassi (0–0,05%)	Crescita economica, politiche di credito espansive
2008–2012	Impennata (>0,30%)	Crisi finanziaria e immobiliare (subprime)
2013–2019	Rientro ai minimi (<0,05%)	Ripresa ciclica e stretta regolatoria (post Dodd-Frank)
2020–2021	Aumento moderato (~0,12%)	COVID-19, moratorie e forbearance
2022–2025	Impennata fino a 0,42%	Inasprimento monetario, compressione dei margini, aumento vacanza e costi operativi

Nota: Il valore attuale (0,42%) è il più alto dell’intera serie storica.

3. Cause dell’aumento recente (2022–2025)

a. Politica monetaria restrittiva

I tassi d’interesse elevati (Fed Funds sopra il 5%) hanno aumentato i costi di finanziamento.
Difficoltà di rifinanziamento per immobili multifamiliari con scadenze 2023–2025.

b. Pressione su redditività e cash flow

Vacancy rate in aumento in alcuni mercati urbani.
Rallentamento degli affitti e minor potere di pricing.
Costi operativi (energia, tasse, assicurazioni) in forte aumento.

c. Difficoltà di roll-over del debito

Molti progetti finanziati tra il 2018–2021 con tassi variabili si trovano ora in tensione finanziaria.

d. Riduzione del valore degli asset (cap rate in aumento)

Repricing degli immobili multifamiliari, specialmente in mercati ad alta crescita (es. Sunbelt, West Coast).
In alcuni casi, il Loan-to-Value supera il 100% dopo la revisione al ribasso del valore.

4. Implicazioni macro e settoriali

Rischio sistemico contenuto, ma in aumento

Il multifamily rappresenta una parte importante del portafoglio CRE (Commercial Real Estate), ma meno rischiosa dell’ufficio (office).
Rischio di "contagio" su:
- REIT quotati con esposizione multifamily
- Banche locali con alta concentrazione CRE
- Soggetti con debito ponte a tasso variabile (bridge loans)

Freddie Mac e Fannie Mae:

Maggiore probabilità di restrizioni al credito e criteri più selettivi in fase di underwriting.

5. Impatti operativi per professionisti del credito e consulenti

Per promotori e consulenti finanziari:

Valutare l’esposizione dei clienti a strumenti legati al multifamily (fondi immobiliari, REIT, fondi alternativi).
Ridurre l’allocazione in aree geografiche con alto rischio di compressione del cash flow.
Favorire strategie a bassa leva o a tasso fisso.

Per chi lavora nel credito:

Rafforzare il monitoraggio dei covenant (DSCR, LTV).
Predisporre scenari di stress per portafogli multifamily.
Esplorare opportunità su asset in difficoltà, ma in mercati resilienti.

6. Outlook 2025–2026

Se i tassi rimangono elevati o se l’economia rallenta, il DLQAFREM potrebbe superare lo 0,50%, avvicinandosi a soglie di allarme per gli investitori istituzionali.
Tuttavia, in caso di taglio dei tassi o interventi regolatori (programmi di supporto), il tasso potrebbe stabilizzarsi.

Conclusione

L’impennata del Serious Delinquency Rate multifamiliare è un segnale chiaro di stress crescente nel mercato immobiliare commerciale USA. Non rappresenta ancora un rischio sistemico, ma richiede attenzione selettiva, gestione prudente del rischio di credito e aggiornamento delle strategie di investimento.

1. Introduzione generale

L'adozione di dazi doganali rappresenta un rilevante strumento di politica commerciale, particolarmente incisivo nel contesto di un'economia aperta. Recenti sviluppi, come il pacchetto tariffario promosso dall'amministrazione Trump, hanno riacceso l'interesse degli economisti sul ruolo delle tariffe in ambito macroeconomico. Tali misure, sebbene motivate politicamente dalla necessità di proteggere la produzione domestica e riequilibrare la bilancia commerciale, generano effetti complessi e interdipendenti che coinvolgono tanto il paese che li impone quanto quello che ne è destinatario. L’analisi che segue si fonda sul modello IS-LM-PC esteso all'economia aperta.

2. Quadro teorico: il modello IS-LM-PC

All’interno di un’economia aperta, la determinazione della produzione di equilibrio può essere formalizzata come segue:
Y = C(Y - T) + I(Y, r + x) + G + NX(Y, Y, ε)
Dove:
Y rappresenta il reddito nazionale
C(Y - T) è la funzione di consumo, dipendente dal reddito disponibile
I(Y, r + x) indica gli investimenti, funzione decrescente del tasso d’interesse reale (r) maggiorato del premio per il rischio (x)
G è la spesa pubblica
NX è la funzione delle esportazioni nette, dipendente negativamente da Y, positivamente da Y (reddito estero) e dal tasso di cambio reale ε
Tale formulazione consente di analizzare, in maniera sistematica, gli effetti diretti e indiretti di politiche protezionistiche.

3. Effetti sul paese che introduce i dazi

a) Dinamica di breve periodo

L’introduzione di dazi sulle importazioni determina un incremento dei prezzi relativi dei beni esteri, riducendo il volume delle importazioni (IM). A parità di esportazioni (X), ciò comporta un aumento delle esportazioni nette (NX), con conseguente traslazione verso destra della curva IS.
L’effetto iniziale è un'espansione della domanda aggregata che spinge la produzione oltre il livello potenziale (Y > Yn), generando pressioni inflazionistiche. Secondo la curva di Phillips, l’inflazione effettiva tende a superare quella attesa in funzione dell’output gap.

b) Risposta di politica monetaria

La banca centrale, nell’ambito di un regime di targeting dell’inflazione, reagisce aumentando il tasso d’interesse reale al fine di contenere l’eccesso di domanda. L’aumento di r contrae l’investimento privato e riporta l’economia verso l’equilibrio di medio periodo (Y = Yn), ma con un livello di tasso reale superiore (r > rn).

c) Implicazioni di medio-lungo periodo

Nel lungo termine, l’effetto netto delle tariffe risulta tendenzialmente neutro sul livello della produzione, mentre permangono distorsioni nei prezzi relativi e una maggiore inflazione. Le risorse vengono deviate verso settori meno efficienti, con implicazioni negative in termini di produttività totale dei fattori.

4. Effetti sul paese che subisce i dazi

a) Impatto di breve periodo

Il paese esportatore subisce una contrazione delle esportazioni nette (X ↓), che determina una traslazione verso sinistra della curva IS. Ciò comporta un output gap negativo (Y < Yn), con conseguente rallentamento inflazionistico o, in casi estremi, deflazione.

b) Politiche correttive

In tale contesto, la banca centrale può attuare una politica monetaria espansiva, riducendo i tassi d’interesse reali. Se ciò non è sufficiente, possono essere adottate misure fiscali espansive, o si può fare affidamento su meccanismi di aggiustamento del tasso di cambio per ristabilire la competitività.

c) Dinamiche strutturali

Nel medio periodo, il sistema economico può adattarsi attraverso una riallocazione settoriale delle risorse. Tuttavia, ciò implica costi transitori in termini di disoccupazione, perdita di capitale umano specifico e possibile ampliamento dei divari regionali.

5. Implicazioni sistemiche e geopolitiche

Un’escalation tariffaria tra economie avanzate tende a minare la fiducia nei meccanismi multilaterali di risoluzione delle controversie commerciali. Le guerre commerciali, oltre ad aumentare la volatilità dei mercati finanziari, incidono negativamente sulle catene globali del valore, ostacolando la trasmissione di innovazione e la specializzazione produttiva.
Nel caso analizzato, la reazione dei mercati a seguito del pacchetto tariffario statunitense ha incluso:
indebolimento del dollaro
rialzo dei tassi sui titoli sovrani
allargamento degli spread creditizi
riorientamento verso asset rifugio (Treasury, oro)

6. Effetti microeconomici e redistributivi

L’incremento dei dazi comporta un aumento dei prezzi all’importazione, che può essere parzialmente o totalmente trasferito sui consumatori. Il pass-through, nel caso americano, si è dimostrato prossimo al 100%, determinando un effetto regressivo sul potere d’acquisto dei nuclei familiari a basso reddito.
Per le imprese, l’incremento dei costi delle materie prime e dei semilavorati importati può tradursi in una riduzione dei margini di profitto o in una contrazione dell’occupazione. In parallelo, l’aumento dell’inflazione può innescare effetti di secondo livello sui salari, con rischi di spirali prezzo-salari in un contesto di rigidità del mercato del lavoro.

7. Considerazioni conclusive

L’adozione di dazi in un contesto di economia globalizzata può comportare effetti complessi e talvolta controintuitivi. Sebbene nel breve termine il paese che introduce la misura possa beneficiare di un'espansione del reddito, i costi in termini di inflazione, inefficienze allocative e tensioni commerciali possono sovrastare tali benefici nel medio-lungo periodo.
Il modello IS-LM-PC consente di cogliere queste dinamiche in modo strutturato, evidenziando la necessità di coordinamento tra politiche monetarie, fiscali e commerciali in un contesto di interdipendenza globale.

Economia

martedì, aprile 08, 2025